Entre el miedo y el ladrillo; comprar casa en 2026

21 de enero de 2026

Este artículo de opinión nace de una conversación real. En un gimnasio, un sábado por la mañana, un conocido preguntó a Emilio José Delgado Saguar si era buen momento para comprar casa.

Tenía los ahorros de su vida.

Y una duda: si comprar ahora era una decisión sensata.

Emilio sonrió. Le propuso entrenar juntos y ponerle en antecedentes.

Los antecedentes.

Desde la crisis de 2008, España ha construido aproximadamente una décima parte de las viviendas que se levantaban antes de aquel año.

Entre 2017 y hoy, la Comunidad de Madrid ha sumado más de 655.000 habitantes mientras el parque de viviendas solo ha crecido en unas 83.000 unidades, cuando habría necesitado más de 250.000, dejando un déficit acumulado cercano a las 170.000 viviendas.

Este desequilibrio ha provocado que, en determinadas zonas y tipologías, los precios se hayan más que duplicado desde 2017.

Si el ritmo de construcción hubiera acompañado al crecimiento de la población, es razonable pensar que los precios no se habrían disparado con esta intensidad.

Todo indica que la contención de la construcción de nuevas viviendas es causada por el marco normativo y urbanístico vigente, que en la práctica ha limitado la capacidad de las grandes áreas metropolitanas para crecer al ritmo que exigía la demanda.

Madrid no es una metrópoli cuyo crecimiento físico sea imposible. Al contrario. La Comunidad de Madrid dispone de enormes territorios para crecer y absorber población.

Por tanto, la escasez actual no es geográfica: responde a decisiones normativas y urbanísticas que han limitado la oferta muy por debajo de lo que exige la demanda.

Y estas decisiones podrían revertirse y, con ello, devolver cierto equilibrio al mercado, lo que produciría previsiblemente un eventual ajuste en los precios.

En resumen, se ha construido aproximadamente una tercera parte de las viviendas que habrían sido necesarias para absorber el crecimiento de población, en buena medida por razones legislativas, y ese desajuste ha tensionado el mercado hasta disparar los precios.

Pero si mañana se decidiera aliviar esas restricciones y la construcción tomara impulso, el escenario podría cambiar de forma significativa, significando esto un posible ajuste de precios.

Cuando la marea sube… y cuando baja.

Conviene además no olvidar un principio elemental: la economía es cíclica, y ningún escenario es permanente.

Siempre existe la posibilidad de una gran crisis: por la deuda, por una pirámide demográfica insostenible o por cualquier grieta que hoy no vemos.

En 2008, muchos expertos y empresarios (con millones en juego y nada sospechosos de ingenuidad) no la vieron venir: todo parecía ir bien, todo el mundo confiaba, hasta que unos precios disparados en muy poco tiempo revelaron, demasiado tarde, que algo no cuadraba.

Y puede volver a suceder. O no. Puede que la próxima crisis afecte al mercado inmobiliario en mayor o menor medida. Porque no todas las crisis golpean al precio de la vivienda como lo hizo la de 2008.

Todo apunta a que, en la Comunidad de Madrid, los precios actuales están tensionados, incluso sobrevalorados, por un desequilibrio claro (y artificial por la parte de la construcción de nuevas viviendas), entre oferta y demanda.

En resumen: si los precios están tensionados por factores no naturales, una crisis podría acelerar una corrección. Ahora bien, la experiencia reciente muestra que no todas las crisis impactan en la vivienda como lo hizo la de 2008 y, en el contexto actual, la combinación de demanda embalsada y escasez de oferta hace razonable pensar que cualquier caída podría encontrar antes un suelo, aunque, obviamente, nadie tiene una bola de cristal.

El riesgo de no moverse.

«El mayor riesgo es no asumir ninguno.»

Nadie elige el momento exacto en que logra reunir la entrada para comprar su vivienda, ni cuándo llega una herencia inesperada o se cierra ese negocio que permite dar el paso.

Y el mercado inmobiliario, además, no se mueve al ritmo de nuestras vidas: es lento, depende de multitud de variables y, en buena medida, es impredecible.

Por eso, la incertidumbre propia de los ciclos económicos y la coyuntura que hoy mantiene los precios elevados no bastan, por sí solas, para invalidar la compra de la vivienda en la que se va a vivir.

Planteada hoy la decisión de comprar o no, y atendiendo al coste de oportunidad, salvo que exista una alternativa claramente superior para invertir ese capital (capaz de compensar el coste del alquiler y aportar estabilidad a medio y largo plazo), la compra de vivienda como residencia habitual sigue siendo una opción sensata.

También para invertir, siempre que se sepa bien lo que se está haciendo.

Quien hoy se plantea esta decisión se encuentra, en realidad, ante una bifurcación clara:

Un primer camino consiste en no comprar y esperar, confiando en que el mercado acabe corrigiendo de forma abrupta.

El segundo implica comprar ahora, aun siendo consciente de las tensiones actuales, la probable sobrevaloración, y de la incertidumbre del contexto.

El rápido aumento de los precios recuerda inevitablemente a 2008 y resulta inquietante para quienes vivieron de cerca aquella corrección y su impacto en muchos hogares.

Pero si se descuenta el efecto de la inflación y se analizan los precios en términos reales (no nominales), la vivienda en la Comunidad de Madrid aún no ha llegado a los máximos históricos alcanzados en 2007.

El dinero que se va y el que se queda.

Quien se enfrenta a este dilema puede empezar por un cálculo sencillo.

Mantenerse en el alquiler supone asumir rentas que hoy oscilan, en la Comunidad de Madrid, según zona y tipología, entre 800 y 1.500 euros mensuales para el grueso de la población.

Traducido a cinco años, ese desembolso se sitúa aproximadamente entre 50.000 y 90.000 euros, a fondo perdido.

A diez años, la cifra asciende a entre 96.000 y 180.000 euros.

Y a veinte años, el alquiler habrá absorbido entre 192.000 y 360.000 euros.

Este simple planteamiento basta para entender que, siempre que se actúe con horizonte de largo plazo y con criterio, el riesgo asumido hoy puede compensar incluso una posible sobrevaloración inicial del precio.

Siempre que se actúe con criterio, conviene repetir.

La hipoteca se derrite con el tiempo.

A este cálculo conviene añadir un factor que rara vez se pondera con suficiente rigor: la inflación.

Con una tasa anualizada cercana al 3%, y con indicadores estructurales (deuda pública elevada, déficits presupuestarios persistentes) que apuntan a que ese escenario se va a mantener o va a aumentar, el efecto acumulado resulta significativo: aproximadamente un 30% de inflación en diez años y cerca de un 60% en veinte.

Entendida como una pérdida progresiva del poder adquisitivo de la moneda, la inflación actúa también como una reducción del valor real de la deuda. En términos prácticos, el paso del tiempo erosiona el peso de los compromisos nominales: lo que hoy es una carga relevante, mañana se paga con euros que valen menos. Ese efecto funciona, de facto, como un descuento diferido, especialmente relevante en decisiones de largo plazo como la compra de una vivienda financiada.

Dicho de forma sencilla: la inflación hace que el dinero valga menos con el paso del tiempo, y eso también afecta a las deudas. La cantidad es la misma, pero el esfuerzo real es menor. Es como si la deuda se fuera derritiendo poco a poco.

Incluso en un escenario de crisis severa, en el que vender una vivienda a corto plazo pudiera no ser viable sin asumir pérdidas nominales, el paso del tiempo y la inflación tienden a diluir ese valor real.

Y es que, según la calculadora del IPC del INE, la inflación acumulada en los últimos veinte años ronda el 47%.

En la práctica, este efecto puede entenderse como un descuento aplicado con el paso del tiempo: del 23% al 30% por década y, en una hipoteca media a treinta años, de entre un 70% y un 90% a lo largo de la vida del préstamo.

Al menos así ha ocurrido hasta ahora: basta mirar las hipotecas firmadas hace más de treinta años para comprobar que, vistas con los ojos de hoy, aquellas viviendas parecen haberse comprado con cantidades que el tiempo ha reducido a una dimensión casi simbólica, no por demérito de quienes las firmaron, sino porque la inflación hizo su trabajo en silencio.

Cuando el tiempo juega de tu lado.

Si se une el efecto de la inflación a la diferencia entre pagar un alquiler o pagar una hipoteca (y al hecho, nada menor, de que los tipos de interés actuales son, con perspectiva histórica, razonables), es razonable pensar que comprar vivienda como residencia habitual, sin tener una alternativa claramente superior para invertir ese dinero, es una buena opción.

Incluso comprando una vivienda que hoy podríamos considerar sobrevalorada por ese desequilibrio artificial entre oferta y demanda, el tiempo tiende a jugar a favor por acumulación: el alquiler se pierde y la hipoteca permanece, y la inflación acaba haciendo su trabajo.

En un universo paralelo.

Por último, basta pensar en dos momentos de una misma vida. Si una persona hubiera comprado una casa hace diez años, hoy habría ido pagando cuotas, no alquileres, y probablemente, de venderla, dispondría de un patrimonio equivalente a una pequeña fortuna.

Y si el ejercicio se proyecta hasta los sesenta años, la diferencia entre quien alquiló y quien compró resulta difícil de ignorar. El primero habrá destinado durante décadas una parte sustancial de sus ingresos al alquiler, sin haber generado patrimonio alguno; el segundo, en cambio, contará con un activo que, llegado el caso, puede transformar en una liquidez nada desdeñable.

Pero hay algo aún más decisivo: mientras el primero deberá seguir afrontando el coste de la vivienda (la partida más pesada de cualquier presupuesto familiar), el segundo lo habrá dejado atrás, ganando no solo poder adquisitivo, sino también estabilidad y una tranquilidad que rara vez aparece en los balances, pero pesa mucho en la vida real.

Porque tener una vivienda en propiedad no suele ser un golpe de suerte, sino un gesto pequeño y sostenido en el tiempo que, casi sin hacer ruido, termina convirtiéndose en una de las formas más eficaces de construir estabilidad y riqueza.

Decidir bien importa más que decidir rápido.

De ahí la importancia de apoyarse en profesionales hipotecarios e inmobiliarios de confianza, preferiblemente con conocimiento profundo de la zona y criterio contrastado, que informen y asesoren con rigor. Y, sobre todo, de no perder de vista una idea esencial: la compra de una vivienda no es una apuesta a corto plazo, sino una decisión pensada para convivir con ella durante muchos años.

Emilio José Delgado Saguar, fundador de Saguar Real Estate, invita a quienes hayan encontrado valor en estas líneas a seguirles en redes sociales.

En breve iniciará una serie de contenidos en los que volcará todo lo aprendido tras años de estudio y experiencia, analizando con rigor la evolución del mercado de la vivienda en España.

Porque solo entendiendo bien lo que está pasando, se pueden tomar mejores decisiones.

Sobre Saguar Real Estate:

Saguar Real Estate es una boutique inmobiliaria familiar fundada en 2019 por los hermanos Emilio y Patricia Delgado Saguar, en homenaje a su abuelo José Saguar, cuya vida encarnó valores como la honestidad, la generosidad, el respeto, la cultura, el esfuerzo y el compromiso personal.

Esos mismos principios son hoy la columna vertebral de cada operación, cada planteamiento y cada decisión dentro de la empresa.

Especializados en la compraventa de viviendas en Las Rozas de Madrid, Torrelodones, Majadahonda, Pozuelo de Alarcón, Boadilla del Monte y el resto de la zona noroeste, así como en zonas prime de la capital como Barrio de Salamanca, Chamberí y Chamartín, ofrecen un servicio centrado en la cercanía, la excelencia y la ética profesional.

Con más de 23.000 horas de experiencia, 160 operaciones exitosas y 164 reseñas de cinco estrellas, el 63% sus ventas proviene de recomendaciones personales y de clientes satisfechos.

No se limitan a vender casas: asesoran como si se tratara de la vivienda de su propia familia.

Saguar Real Estate se rige por un código ético riguroso, donde priman la transparencia, la colaboración sana, la justicia con todas las partes (contratantes o no) y la seguridad jurídica en cada paso.

Saguar no es solo un apellido. Es una forma de entender y de estar en el mundo.

Más información en www.saguar.immo